Лихвите по кредитите в Европа все още са близо до историческото си дъно, но тези в Съединените щати вече започнаха да вървят нагоре, след като Фед започна постепенно да затяга монетарната си политика. Европейската централна банка също се подготвя за момента, в който ще започне да вдига основния лихвен процент и много домакинства си задават въпроса дали моментът не е подходящ за предоговаряне на условията по жилищния кредит.

Отговорът обаче зависи от няколко фактора, някои от които не са пряко свързани с глобалните тенденции при лихвените равнища. Първото, което трябва да знаем е от какъв тип рефинансиране имаме нужда. В общи линии вариантите са два - предоговаряне на съществуващ кредит с цел спестяване на разходи и кешово рефинансиране, при което се тегли по-голяма сума за покриване на други задължения или разходи.

Има и специфични казуси, например желанието да се замени променливата лихва с фиксирана, уреждането на собствеността върху жилището след развод, намаляването на разходите за застраховки и т.н.

Колко струва рефинансирането?

Разходите по погасяването на един ипотечен кредит и замяната му с друг може да са доста сериозни. За да прецените дали има смисъл от цялото "упражнение" по рефинансирането, е добре да изчислите колко точно ще спестите в дългосрочен план и колко време ще ви е необходимо, за да си "избиете" разходите по операцията.

Ипотечен кредит - Първа инвестиционна банка - 500000 - 3.00

За целта трябва да разделите общия размер на разходите по рефинансирането на потенциалното свиване на месечните плащания. Ако например таксите и застраховките по рефинансирането са на стойност 3000 лева, но вноската по новия заем е със 100 лева по-ниска от стария, ще са ви необходими 30 месеца, за да излезете "на нула" (3000/100).

Тоест, ако планирате да останете в жилището за по-дълъг период от време (над 30 месеца) и да не го продавате, то тогава операцията ще си струва, защото в дългосрочен план ще спестите средства. Ако обаче имате намерение да се разделите с имота си или да погасите заема предсрочно, преди изтичането на този срок, то тогава рефинасирането може би не е добра идея, защото ще ви коства повече, отколкото ще спестите.

Лихва и срок на новия заем

Горната формула обаче не е достатъчна, за да си отговорите на въпроса колко бихте спестили от предоговарянето на условията по заема си в дългосрочен план. Тя показва единствено колко време ще ви е нужно, за да покриете разходите по рефинансирането.

За да добиете по-ясна представа за плюсовете и минусите от една подобна стъпка, трябва да имате предвид не само лихвата след предоговарянето, но и срока, за който възнамерявате да изтеглите новия заем.

Нека вземем следния пример - семейство има ипотечен кредит на стойност 150 000 лева, срок от 20 години и лихва от 5%. Справка в калкулаторите на kredit.bg показва, че месечната вноска е 989.93 лева, а семейството вече пет години изплаща заема и има да връща още 178 187.40 лева. Ако изтегли нов кредит за оставащия срок на стария (15 години) с по-ниска лихва от 4%, който да покрие оставащата главница (около 130 000 лева), месечната вноска ще падне на 961.59 лева, а общата сума за връщане ще е малко над 173 000 лева. Тоест, за оставащия срок на заема ще бъдат спестени над 5000 лева.

Потребителски кредит - Postbank (Пощенска банка) - 20000 - 6.50

Какво се случва обаче, ако новият кредит бъде изтеглен за по-дълъг срок от този на стария заем? Ако използваме параметрите от горния пример, с тази разлика, че новият заем не е за 15, а за 25 години, месечната вноска пада до 686.19 лева, но общата сума за връщане вече е близо 206 000 лева. Изводът е, че драстичното намаляване на месечните плащания става за сметка на общите разходи за заема.   

Променлива срещу фиксирана лихва

В условията на повишаващи се лихвени проценти, много хора се притесняват от неизвестността и потенциалния ефект върху семейния им бюджет. Някои банки предлагат възможността за предоговаряне на жилищния кредит и замяната на променливата лихва с фиксирана. Трябва обаче да имате предвид, че при равни други условия, офертите с фиксирана лихва са 1-2 процентни пункта над тези с променлива (а понякога и повече). Това означава, че в началото, непосредствено след рефинансирането, месечната ви вноска със сигурност ще се повиши. Ако впоследствие пазарните стойности на лихвите наистина се повишат драстично, то вие ще спечелите от операцията в дългосрочен план, но не забравяйте че 15-20 години са доста дълъг период от време, в който могат да се сменят няколко лихвени цикъла.

Фиксирането на лихвата действително елиминира някои рискове, но има и своята цена. Тя се изразява в "надбавката", която банките начисляват върху лихвите по този тип кредити, тъй като на практика те поемат този риск върху себе си. Общото правило гласи, че колкото по-дълъг е срока на кредита, или поне периодът от време, за който вие възнамерявате да задържите жилището, толкова по-рискова става променливата лихва. 

Цената на жилището

Понякога цената на недвижимия имот, който служи за обезпечение на ипотечния кредит, може да се окаже ключова за това дали е по-изгодно да го предоговорите или да запазите настоящите си условия. Ако имотният пазар се намира във възход и смятате, че след две или три години жилището ви ще струва много повече, отколкото в момента, може би си струва да изчакате с рефинансирането. Ако предвижданията ви се сбъднат, след три години ще можете да получите много по-голяма сума срещу същото обезпечение. Този аргумент важи с особена сила, ако имате нужда от допълнително финансиране и теглите заем за по-голяма сума от тези, която остава за погасяване по стария кредит. 

В обратния случай, ако смятате, че пазарът на имотите е достигнал своя пик (и особено ако това е съчетано с тенденция към увеличаване на лихвените проценти), може би е по-удачно да рефинансирате веднага, отколкото да чакате.

Бърз кредит на вноски - Кредисимо АД - 3000 - 41.24

Така или иначе решението за предоговаряне на дългосрочните ви задължения не бива да е импулсивно. Направете подробно проучване на офертите на пазара, за да бъдете сигурни, че тази финансова операция ще ви донесе ползи, а не загуби.

Вижте всички актуални оферти за ипотечни кредити и условията по тях в платформата за сравнение на кредитни продукти Kredit.bg