Тегленето на ипотечен кредит е едно от най-важните и отговорни финансови решения. За много семейства това е единствената възможност за покупка на собствено жилище, но "кривите" сметки и прибързаните действия могат да доведат до сериозни главоболия в дългосрочен план. Ето пет важни неща, които трябва да знаете, преди да пристъпите към кандидатстването за жилищен кредит. 

1. Какво представлява ипотечният кредит?

Ипотечният кредит представлява отпускане на заем, който е обезпечен с ипотека върху недвижимо имущество. При неизпълнение на задължението на кредитополучателя, банката има право да придобие собствеността върху ипотекирания имот и да покрие загубите си чрез продажбата му. При отпускане на кредит за покупка на жилище финансиращата институция изисква определен процент самоучастие. Това означава, че стойността на кредита покрива само част от стойността на имота, а останалата трябва да бъде осигурена от кредитополучателя. Обикновено банките изискват между 10 и 20% самоучастие от клиента.  

Обикновено ипотечните кредити се сключват за дълъг срок, най-често между 15 и 30 години. По тази причина неизвестните са повече, тъй като много неща могат да се променят - макроикономическите условия, доходите на кредитополучателя, лихвените равнища, цените на имотите и т.н. При по-дълъг период на изплащане (например 25-30 години) ще плащате по-ниска месечна вноска, но общата сума, която ще трябва да изплатите, ще бъде по-висока. При по-кратък срок (под 20 години) месечните вноски ще се увеличат, но ще имате възможност да изплатите заема по-бързо и съответно да платите по-малка обща сума на банката.

В България от 2016 г. действа Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители, който урежда изискванията за предоставяне на жилищните кредити.

2. С какъв бюджет разполагате?

Семейният бюджет е един от най-важните фактори при взимането на решение за ипотечен кредит. Трябва да прецените добре дали ще можете да си позволите изплащането на месечните вноски за дълъг период от време. Едно от общоприетите правила е, че вноските по всичките Ви задължения не бива да надхвърлят 50% от месечния доход. А вноските по ипотечните кредити обикновено представляват най-голямото перо в общата сума.

Изборът на точния момент за покупка на жилище също не е маловажен. Настоящата ситуация на имотния пазар е типична илюстрация за това колко сложно може да бъде едно такова решение. От една страна, цените на имотите в България през 2018 г. достигнаха най-високите си нива от финансовата криза насам. Това кара много семейства да се притесняват дали няма да платят твърде скъпо за мечтания от тях дом и дали ако изчакат, цените няма да скочат още.

От друга страна, лихвите по ипотечните кредити се намират на историческото си дъно, но финансовите експерти очакват в бъдеще те да започнат да се повишават, тъй като рано или късно ерата на "нулевите лихви" ще приключи и в Европа по същия начин, по който това се случи в САЩ. Това означава, че трябва да прецените много внимателно дали имате финансовата възможност да си позволите покупката на жилище веднага или е по-добре да я отложите за по-добри времена. Отговорът на този въпрос никога не е еднозначен.    

Ипотечен кредит - Българо-американска кредитна банка АД - 500000 - 3.60 

3. Какво трябва да знаем за лихвите по жилищните кредити?

Лихвите по ипотечните кредити по правило са по-ниски от тези по потребителските, тъй като са обезпечени с недвижимо имущество. За разлика от потребителските кредити обаче, при ипотечните много рядко се предлага възможност за фиксиран лихвен процент за целия срок на кредита. Причината е, че жилищните кредити обикновено се отпускат за периоди от 15, 20 или повече години и фиксирането на лихвата представлява сериозен риск за банката.

Повечето банки обаче предлагат т. нар. "промоционална лихва", която е фиксирана за определен период от време, например първите две или три години от срока на кредита. Това е своеобразна гаранция за потребителите, че вноската по жилищния им кредит няма да се повиши за срока на промоционалните условия. В този случай обаче потребителите трябва да бъдат внимателни и да се информират подробно за условията по кредита след изтичане на промоционалния период.  

При ипотечните кредити изборът на валутата, в която е деноминиран заемът, също може да окаже сериозно влияние върху неговата цена в дългосрочен план. Понякога лихвите по заемите в евро или долари са по-ниски от тези в лева, но носят и съответния валутен риск в дългосрочен план. Много експерти препоръчват да теглите кредити във валутата, в която получавате основните си доходи, но това правило, разбира се, може да има и своите изключения.

Ипотечен кредит - Централна Кооперативна Банка АД - 300000 - 3.50 

4. Какво представлява годишният процент на разходите при жилищните заеми? 

Както и при всеки друг кредит, освен за лихвата, потребителите трябва да се информират и за годишния процент на разходите (ГПР), който, освен лихвата, включва и всички останали разходи по обслужването на кредита, изчислени като процент от главницата - такси за разглеждане на искането и усвояването на кредита, цената на обслужването му и поддържането на сметка в банката, такси за предсрочно погасяване и др.

В ГПР се включва и цената на задължителните застраховки, ако такива се изискват от банката. При ипотечните кредити, освен застраховка "Живот", обикновено се изисква и застраховка на имота, която може значително да оскъпи месечната Ви вноска. Начисляването й също може да варира при различните оферти. Някои банки изискват плащането на застрахователната премия при отпускането на кредита, при други тя се разпределя като процент от месечните вноски. Важно е да се информирате дали застраховката се начислява върху стойността на имота или само върху сумата на кредита. 

Годишният процент на разходите е един от най-важните показатели за всеки кредитен продукт, тъй като дава представа за неговата "крайна цена" и това колко ще Ви струва обслужването му за целия период. Така например ГПР по ипотечен кредит за 100 000 лева за срок от 20 години, с фиксирана лихва от 2% за първите три години и 6% за останалия период, еднократна такса за усвояване 1%, годишна такса за управление от 50 лева и застраховка в размер на 0.5% от месечната вноска, ще бъде около 11.2%, а общата изплатена сума ще достигне близо 229 000 лева.

Докато кредит за същата сума и срок (100 000 лева за 20 години), без промоционален период, но с по-ниска лихва от 4%, по-висока такса за усвояване от 1.2%, по-висока такса за управление от 60 лева на година, но по-ниска застраховка от 0.3% от месечната вноска, ще има ГПР от 8.2%, а общата изплатена сума ще е 189 000 лева. Тоест, той се оказва по-изгоден като параметри в дългосрочен план, въпреки липсата на промоционални условия и по-високите такси за управление и усвояване.

Ипотечен кредит - Първа инвестиционна банка - 500000 - 3.00 

5. Данъчни облекчения за ипотечен кредит

В България има данъчни облекчения за младите семейства с ипотечен кредит. Националната агенция за приходите дава възможност за намаляване на годишната данъчна основа с лихвените плащания по заема през годината. Приспадането от данъчната основа означава, че със сумата, платена за лихви по ипотечен кредит, се намалява сборът от всички доходи на един от членовете на семейството.

За да се ползва данъчното облекчение, договорът за ипотечния кредит трябва да е сключен от данъчно задълженото лице или от неговия съпруг или съпруга, възрастта на данъкоплатеца не трябва да надвишава 35 години към датата на сключване на договора за ипотечен кредит, а ипотекираното жилище трябва да е единствено жилище за семейството през годината.

Ще продължат ли да поскъпват имотите в страната? Кои са едни от най-атрактивните проекти в големите градове днес? Удачен момент ли е да изтеглим кредит? Колко мога да спестя ако рефинансирам задължението си днес?

Отговорите на всички тези въпроси ще научите на 25 септември от 17:00 ч. в литературен клуб "Перото". Събитието се организира от Kredit.bg с подкрепата на Адрес Недвижими имоти и КредитЦентър. Profit.bg е медиен партньор на дискусията.

Входът е свободен!

Повече информация можете да откриете на страницата на събитието във Facebook